Красноярский информационный портал для тех, кто живет на земле, и тех, кто об этом пока только мечтает


ДОЛЕВОЕ ПОД КОНТРОЛЕМ: все механизмы защиты

21.03.2011

Зачем люди «связываются» с долевым строительством? При ощутимых плюсах – большой выбор, меньшая цена, возможность поэтапной оплаты будущей квартиры – у «долевого» есть не менее ощутимые минусы. Риски задержек сроков строительства, риски двойных продаж, риски банкротства застройщика – вот далеко не полный перечень тех проблем, которые могут буквально сломать жизнь несостоявшемуся новоселу. Как не попасть в печальный список при покупке долевого? Советы, законы, комментарии экспертов.

Большую часть рисков для дольщиков (и тех, кто собирается ими стать) снизил Закон № 214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он вступил в силу еще в 2005 году и с тех пор не раз дополнялся. Вместе с существенными дополнениями появились и государственные службы, в чьи обязанности входит контроль над соблюдением законодательства в сфере долевого строительства. Казалось бы, долевое строительство – в законе, и потенциальным дольщикам нечего бояться. Однако, каждый год находятся и застройщики, работающие вне правового поля, и участники долевого строительства, которые отдают им деньги. Разберемся, как избежать рисков при покупке долевого. Что требвать у застройщика? Как его проверить «на честность»?

Итак, в законе четко сказано, что любую рекламу объекта и привлечение денежных средств застройщик может осуществлять, только выполнив ряд условий. Средства инвесторов строительная компания имеет право привлекать не раньше, чем:

- зарегистрирует в Управлении Росреестра по Красноярскому краю право собственности (или аренды) на земельный участок, на котором собирается строить.

- получит в администрации города разрешение на строительство (для его получения компании нужно предоставить в администрацию проектную документацию, которая прошла государственную экспертизу)

- опубликует проектную декларацию в СМИ.

Примечательно, что именно проектная декларация является самым первым барьером, защищающим дольщика от недобросовестных застройщиков, которые могут начать продажи квартир в новостройке, еще и в помине не имея разрешения на строительство. Что такое проектная декларация? Это документ, который содержит максимальный объем информации о компании, о ее учредителях и финансовых результатах деятельности за предыдущий период, о том, какие объекты построила фирма и какие подрядные организации привлекала для их возведения. Где найти проектную декларацию на конкретный объект? В печатных или интернет СМИ, например на сайте sibdom.ru

БЕЗ «ДВОЙНИКОВ»

Еще один риск при покупке долевого – так называемый риск двойной продажи, что встречается довольно часто. У одного объекта (квартиры) порой оказывается даже не два, а в некоторых случаях и три, и более «хозяев», каждый из которых уже заплатил, имеет на руках документы и с уверен, что оплаченные квадраты принадлежат именно ему. Таких печальных историй в Красноярске – сотни, а по России – тысячи.

Как исключить двойные продажи? Важную роль в цепочке контроля над соблюдением законодательства в сфере долевого строительства играет Управление Росреестра, которое осуществляет регистрацию договора долевого участия, что позволяет избежать двойных продаж во время строительства. При регистрации первого договора на объект Управление Росреестра проводит правовую экспертизу документов застройщика. Для чего кроме документов, предоставление которых требуется по закону о государственной регистрации, строительная компания должна предоставить в Управление разрешение на строительство, проектную декларацию и план жилого дома.

ТОТАЛЬНЫЙ КОНТРОЛЬ

Итак, документы у застройщика в порядке, вы – единственный владелец своей будущей квартиры. Можно расслабиться? Далеко не всегда - основные риски для дольщиков присутствуют уже в период строительства дома, и связаны они с нецелевым использованием средств, которое способно привести к банкротству компании и затягиванию строительства дома. Как избежать проблем на этом этапе? Контроль над соблюдением законодательства в долевом строительстве и над ходом строительства в Красноярском крае осуществляет Служба строительного надзора и жилищного контроля, находящаяся по адресу: ул. П. Коммуны, 33. В ее функции входит проверка того, как ведутся работы на объекте: соответствует ли выполнение работ графику, как расходуются средства инвесторов, каково качество работ. Все это — задача Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края.

Дольщику на заметку: начав привлекать средства граждан на строительство дома, застройщик обязан раз в три месяца предоставлять в отдел надзора за долевым строительством ежеквартальную отчетность, в которой содержится информация о том, сколько договоров было заключено и какой объем средств инвесторов привлечен. Кроме этой обязанности он должен ежеквартально вносить изменения в проектную декларацию и предоставлять в Службу акт о внесении изменений.

Как проверить добросовестность застройщика? Специалисты отдела надзора за долевым строительством проводят проверки деятельности компаний-застройщиков, во время которых устанавливается достоверность предоставленной застройщиком в течение года отчетности, правомерность привлечения застройщиком денежных средств, использование их по целевому назначению, а также соответствие договора долевого участия действующему законодательству.

Проверки эти носят плановый характер, их график заранее известен, каждая строительная компания проверяется один раз в течение трех лет. НО! Поводом для внепланового мероприятия может стать обращение граждан. Если уже состоявшийся участник долевого строительства видит, что на площадке, где строится его дом, не ведутся работы, он может обратиться в Службу строительного надзора по телефону 212-50-34. Знайте свои права и контролируйте своего застройщика сами, если в том есть необходимость.

ПО НОВЫМ ПРАВИЛАМ!

В прошлом году правила игры рынка долевого строительства дополнились новыми нюансами. Вступивший в силу в июне прошлого года ФЗ № 119 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» внес коррективы в Федеральный закон № 214 — ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», касающиеся механизма осуществления контроля. Согласно ему:

1. С июня-2010 средства граждан для строительства многоквартирных домов могут привлекаться только тремя способами: при заключении договора долевого участия, вступлении в жилищно-строительный кооператив или приобретении жилищного сертификата. Все другие схемы привлечения средств признаются незаконными и влекут за собой административное наказание.

За каждый случай привлечения средств инвесторов по не предусмотренным законом схемам, выявленный Службой строительного надзора, юридическое лицо ждет административный штраф в размере от 500 тыс. рублей до 1 млн рублей. Для должностных лиц штраф составляет от 20 до 50 тыс. рублей.

2. Значительно расширился перечень документов, которые застройщик обязан предоставлять на проверку в Службу строительного надзора. Теперь к ежеквартальным отчетам добавился список из еще 30 документов, определенный законом Красноярского края № 11–5294 «О перечне сведений и (или) документов для осуществления контроля и надзора в области долевого строительства». Кроме разрешения на строительство и свидетельства о допуске к работам в него входят годовые отчеты, бухгалтерская отчетность за три последних года деятельности компании, платежные документы, подтверждающие факт привлечения денежных средств участников долевого строительства. С полным перечнем документов можно ознакомиться ЗДЕСЬ

Для застройщиков, которые эту информацию не предоставят или предоставят, но в неполном объеме, законом также предусмотрена административная ответственность и штраф. Для должностных лиц его размер составляет от 5 до 15 тыс. рублей, для юридических лиц — от 50 до 200 тыс. рублей.

3. Внесенные в 2010 году изменения в 18-ю статью 214-ФЗ определили, что может считаться целевым использованием средств. Дело в том, что до этого в законе о долевом участии в строительстве говорилось, что полученные от дольщиков средства застройщик имеет право использовать по назначению, то есть на строительство жилья. Однако в нем ничего не было сказано, должен ли это быть именно тот дом, на который отдал свои деньги дольщик, или два других объекта того же застройщика. Именно поэтому в теории и на практике случались ситуации, когда застройщик, получив деньги от инвесторов на строительство, могли (и вкладывали) их в развитие другого направления.

Теперь же закон четко определяет, на какие именно цели эти средства могут быть потрачены. Для тех договоров, в которых цена объекта разделена на две составляющие: затраты на строительство и вознаграждение застройщика, - первая часть средств должна обязательно расходоваться в соответствии с целевым назначением, вторую застройщик имеет право расходовать по собственному усмотрению. Чтобы подтвердить, что деньги инвесторов идут на определенные законом цели, к ежеквартальному отчету в Службу строительного надзора компания прилагает заполненную форму, где перечислены статьи, на финансирование которых пошли деньги инвесторов.

ЗАКОНУ НУЖЕН «ТЮНИНГ»

По словам специалистов службы Строительного надзора, закон в его нынешнем виде способствует проведению более эффективного контроля на рынке долевого строительства, но этих мер не достаточно. Закону требуется дальнейшая доработка! Согласно мнению Елены Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством, в Законодательстве о долевом строительстве до сих пор остались «белые пятна». Имеется в виду порядок проводимых проверок строительных компаний – сегодня они проводятся не чаще одного раза в три года, при это, согласно статистическим данным, один объект строится в среднем в течение двух лет. Что получается? «Благодаря» несовершенству закона ряд объектов элементарно «уходят» из-под контроля. Изменений требует и законодательство о банкротстве (несостоятельности) в части банкротства строительных фирм, которыми не исполнены обязательства перед участниками долевого строительства по достройке многоквартирных домов.

Таким образом, несмотря на положительную динамику в деле государственного контроля за застройщиками (напомним, строительная фирма обязана предоставлять отчеты о расходах, проходить проверки и публиковать проектную декларацию в СМИ), главным контролирующим лицом по-прежнему остается инвестор долевого жилья. Именно он берет на себя ответственность за принятое решение. Именно ему, прежде чем подписывать договор, следует собрать информацию об объектах, построенных этим застройщиком за предыдущие несколько лет, изучить учредительные документы юридического лица и только после этого принимать решение - вступать ли в такое привлекательное, но при этом связанное с рисками участие в строительстве долевого жилья. Важно такие решения принимать обладая всей полнотой информации. И тогда срок ожидания квартиры не затянется, и совсем скоро дольщик станет новоселом.

Текст: Людмила Бережная, специально для Красноярского интернет-журнала о Доме и Недвижимости «МОЙ ДОМ 24»

ЭТО ПОЛЕЗНО:

Еще о долевом в Красноярске в нашем журнале:

1. "Вторичка и новостройка: нюансы проверки на чистоту" читайте ЗДЕСЬ

2. "Ввод жилья в Красноярске в 2011 году может оказаться под угрозой срыва" читайте ЗДЕСЬ

3. "Стройплощадки Красноярска будут проверять" читайте ЗДЕСЬ

4. "Строителей-«дольщиков» обяжут открыть чиновникам доступ к внутренней документации" читайте ЗДЕСЬ

5. "Губернатор Лев Кузнецов - в поддержку обманутых дольщиков" читайте ЗДЕСЬ


« предыдущая публикация
НОВЫЕ РАЙОНЫ КРАСНОЯРСКА: и город, и пригород.
список публикаций следующая публикация »
В этом году утвердят шесть проектов планировки жилых районов Красноярска

Добавить комментарий:

Ваше имя:
Электронная почта:
Комментарий:
 _      _   _  
|/| /| |_| |_  
|_|  | |_|  _| 

введите, пожалуйста, число, которое вы видите сверху