Красноярский информационный портал для тех, кто живет на земле, и тех, кто об этом пока только мечтает


КВАРТИРНЫЙ ОБМАН: вся правда о жилищных кооперативах

08.05.2010

Пару лет назад мне, как журналисту, редакция одной популярной красноярской газеты заказала рекламную статейку о жилищном кооперативе. Уже на второй минуте интервью стало понятно, что дело тут ой как нечисто. И несмотря на соловьиные трели директора я ему не поверила. Почему верят тысячи других людей? С тем кооперативом, внушительно расположившимся напротив ЦУМа в большом офисе, полным мальчиков и тетенек в деловых костюмах все было ясно изначально - не прработав и полгода, контора закрылась а ее обитатели скрылись в неизвестном направлении. И таких кооперативов в любом городе России было, есть и будет очень много. Увы и ах... Смотрите в оба!

Поучительный опыт и любимые схемы квартирного обмана от "кооперативщиков" и иже с ними доступно и со всех сторон рассмотрели в популярной программе на Первом канале "Участок". Ведущая Анастасия Мельникова вместе с экспертами и непосредственными участниками событий попыталась разобраться в деталях двух самых громких в России историй, связанных с жилищными кооперативами – делом кооператива «Содружество Инициатива» и делом потребительского ипотечного кооператива «Общее дело». Дайвайте учиться на чужих ошибках! Итак...


ЖИЛЬЕ, ДА НЕ СВОЕ

Галия Хужаярова устала скитаться по съемным квартирам, поэтому Валерию Рассказову не составило большого труда уговорить ее вступить в инвестиционно-потребительский кооператив "Содружество-Инициатива", в котором он был председателем. В.Рассказов пообещал самые лучшие условия. В 2006 году Галия внесла первый взнос и вскоре переехала в собственную комнату. Но потом выяснилось, что собственность переоформлена на другого человека. Руководство кооператива без ведома Галии заложило ее жилье коммерческому банку, который оставил женщину без крыши над головой: ее выселили судебные приставы. Правда, имеется и другое решение суда, по которому Галия назначена хранить это жилье до завершения уголовного дела. Так или иначе, попасть в свою комнату женщина не может. В общей сложности Галия внесла около 10 тысяч долларов.
Татьяна Пензева также пострадала от действий кооператива. В свое время председатель ИПК предложил ей хорошие условия по приобретению жилья. Татьяна внесла 35% стоимости, но на заключение сделки В.Рассказов не явился. Свое жилье Татьяна так и не получила.
Всего таким образом пострадало около 15 человек. Треть стоимости жилья оплачивали будущие жильцы, а для того чтобы получить недостающие суммы, В.Рассказов брал кредиты в банке, а сам предоставлял банку доверенности на квартиры. В настоящее время проводится расследование.

Комментарий старшего следователя по особо важным делам ГСУ при ГУВД по г.Москве Анжелы Амзиной: В практике расследования уголовных дел мы не принимаем противоречащих друг другу решений. Тут, к сожалению, столкновение решения по гражданскому делу и по уголовному делу. Для нас наиболее важным является уголовное дело и обеспечение сохранности имущества и интересов, прав потерпевших.

Комментарий адвоката пострадавших Алексея Демина: Люди приходили в кооператив. При этом документы были оформлены, это явно был не сыр и не мышеловка. Абсолютно нормальные условия, и по этим условиям люди вносили в ипотечно-потребительский кооператив 35% стоимости предполагаемого жилья, после чего покупалось за счет средств кооператива это жилье. Оформляться оно должно было исключительно на кооператив, а не на физическое лицо Валерия Александровича Рассказова. После чего люди выплачивали этот пай в течение определенного времени - 3 года или 5 лет, с процентами, конечно же, - 8%. После чего эта квартира с кооператива должна была переоформляться уже на них. Весь этот период они должны были проживать в своих квартирах, с ними заключались договоры безвозмездного пользования, соответственно, они здесь ничего не проигрывали. На самом деле, роль кооператива здесь была никакой, ее просто не было, это была бутафория. Потому что фактически во всех сделках выступал Валерий Александрович. Он оформлял эти квартиры лично на себя, за исключением первой квартиры, которая была оформлена на кооператив. После чего он брал под эти квартиры ипотечный кредит в одном и том же банке. После чего в банке он выдавал на эти квартиры фактически генеральные доверенности с правом распоряжения этими квартирами. То есть банк выдавал кредит Валерию Александровичу Рассказову и при этом брал у него доверенности на эти квартиры на сотрудников банка. Это заканчивается тем, что приходят люди и говорят: "Мы собственники этой квартиры, а вы никто. Пожалуйста, покиньте помещение".
Потерпевшая Черцова отсудила через суд свою квартиру. Есть люди, которые какое-то время в квартирах проживали, потом, когда эти квартиры были перепроданы по нескольку раз, их оттуда выкинули. Есть люди, которые сейчас там проживают, но эти квартиры им не принадлежат. Например, Нина Ивановна Трофимова проживает в квартире, но эта квартира формально не ее. Собственником этой квартиры является председатель правления этого банка.

Комментарий председателя кооператива Валерия Рассказова: Произошла ситуация, при которой люди, с одной стороны, хотели получить быстро, с другой стороны, получилось медленно. Не они изменили условия, и не я изменил условия. Практически не изменил условия никто. Кооператив не жилищный, а инвестиционно-потребительский. Это не совсем одно и то же. Инвестиционно-потребительский кооператив – это организация, которая подразумевает под собой инвестиции, в первую очередь. Нужно понять, что вы хотите. Ориентировочная стоимость квартиры определяется исходя из рыночной ситуации, которая существует на сегодняшний день. Раз вы ее определили, соответственно, вы должны сделать определенный инвестиционный взнос, до 35%, и дальше начинается поиск этой квартиры. Вот человек внес 30%. Где взять остальные 70%? Приходится обращаться в банк. Дали шесть кредитов, потому что у меня были перезалоги, у меня было имущество. Деньги, которые дал банк, вложены в те квартиры, в которых проживают люди. Дальше-то схема была очень простая: для того чтобы деньги эти получить, банк одним из основных условий поставил переоформление тех квартир, которые приобретаются, на аффилированных лиц, то есть на сотрудников банка.
На суде я признал частично свою вину, понимая, что мои действия в какой-то степени нанесли определенный ущерб гражданам, и я обязался и обязуюсь до сих пор вернуть те деньги, которые на сегодняшний день необходимо вернуть
.

Комментарий заместителя председателя правления ипотечного банка Сергея Постнова: Для того чтобы банк выдал одному человеку кредиты, у человека должна быть соответствующая платежеспособность. Если шесть квартир в Москве стоят в среднем по 200 тысяч долларов, значит, наш товарищ должен получать соответствующую зарплату, чтобы оплачивать кредит в размере 1,2 миллиона долларов. По стандартным ипотечным программам, как правило, от дохода человека на погашение кредита берется только 40%. Значит, 40% его зарплаты должны составлять миллион двести. Понимаете, какая зарплата у него должна быть? Соответственно, вы прекрасно понимаете, что если эти кредиты были выданы, то это сразу была придумана какая-то мошенническая схема, потому что по человеку видно, что он не обладает такими доходами в месяц.

Комментарий заместителя начальника правового департамента МВД России Ивана Соловьева: Налицо все признаки мошеннической схемы. Более выгодные условия, чем у других. Люди, не разобравшись, входят в это во все, потом сделка состоялась, деньги уплачены, человек начинает пропадать. Никто просто так вам не будет предлагать более выгодные условия, чем у других. Это нужно понимать. Условия бывают либо чуть-чуть лучше, либо чуть-чуть хуже, но когда это гораздо лучше – это признак того, что нужно задуматься, все как следует изучить и только после этого идти. Точку в этом деле поставит суд, потому что пока суд не состоялся, никого нельзя назвать виновным. Как только суд это сделает - пожалуйста, есть гражданское судопроизводство. Гражданский иск, возмещение морального ущерба – все это рекомендую, для того чтобы хотя бы частично компенсировать себе те переживания и те неудобства, которые вы испытываете, имея квартиру и не проживая в ней.

Комментарий адвоката Михаила Ильина: В данном случае, в данной схеме, в договоре было прямо указано, что кооператив является всего лишь какой-то прослойкой, потому что на самом деле все основные действия выполнял господин Рассказов лично как физическое лицо. Как не попасть в такую ситуацию в дальнейшем другим людям? Нужно обращать внимание в договоре на то, кто что делает и кто за что отвечает.

Комментарий депутата Государственной думы РФ Лианы Пепеляевой: Случаев, подобных тому, который мы сегодня обсуждаем, было немало. Для того чтобы их избежать, был принят специальный закон "О жилищных накопительных кооперативах". Им предусмотрен целый ряд требований и ограничений, в том числе требование к финансовой устойчивости кооператива, введен жесткий контроль со стороны Федеральной службы по финансовым рынкам. Если люди вступают в такого рода кооператив, там очень серьезный контроль со стороны государства за деятельностью кооператива, и, конечно, гарантии гораздо более существенные. Чтобы этот закон обойти, создаются разные кооперативы, подобные тому, который мы сегодня обсуждаем. Называются они "ипотечные потребительские кооперативы". Как только в названии меняется слово, это означает, что люди пытаются обойти требования закона по жилищно-накопительным кооперативам, и нужно очень серьезно относиться. Как только слово не "жилищно-накопительный кооператив", тогда сразу же требования, установленные государством, не действуют, и появляется возможность жить по другим правилам. Поэтому, если кто-то принимает решение участвовать в кооперативах, мне кажется, одно из важных условий – посмотреть, как называется кооператив, какие требования закона на него распространяются, а потом уже принимать решение, вступать в него либо не вступать.
Один из индикаторов – это проценты, какие предлагают. Сейчас существует по ипотеке специальная государственная программа, 11%, поэтому, кто увидит такие проценты, пугаться не нужно. Целый ряд банков участвует в специальной государственной программе, и ипотека возможна под 11%.

Комментарий финансиста Зои Кузнецовой: Кооператив – это та организационно-правовая форма, когда презюмируется, что ты доверяешь другим членам кооператива, то есть что вы работаете командой, у вас тесные взаимоотношения. Удивительно, что люди приходили, видели одного председателя, не имели представления о том, что такое общее собрание членов кооператива.
Если у вас есть вступившее в силу решение гражданских судов, которые вы проиграли, пока вы не пересмотрите эти решения, вступившие в законную силу, в Верховном суде это будет считаться данностью, и в рамках уголовного производства факты, приведенные в решении, будут считаться установленными. То есть, чтобы перейти в уголовный процесс и получить правильный приговор, необходимо иметь гражданские вступившие в силу решения судов
.


ВЛОЖИЛИСЬ В ПИРАМИДУ

История с обманутыми дольщиками потребительского ипотечного кооператива "Общее дело" до сих пор будоражит общество. Сотни человек по вине этой финансовой пирамиды остались без денег и жилья. Всем желающим вступить в кооператив "Общее дело" предлагались очень заманчивые варианты по покупке квартиры. При заключении договора любезные менеджеры обещали заселение после оплаты 20% от стоимости квартиры, но с одним условием: проверкой платежеспособности. То есть в течение шести месяцев надо было вносить паевые взносы. Москвичка Татьяна Авдеева оказалась в числе обманутых пайщиков. Мечта Татьяны Авдеевой о жилье для своей семьи рухнула вместе с финансовой пирамидой, построенной хозяевами кооператива. Всего от действий кооператива пострадало около двух тысяч человек.

Комментарий адвоката Михаила Ильина: Схема была отлажена до мельчайших деталей. Во-первых, был предусмотрен некий вступительный взнос и заключен гражданский договор, по которому потерпевшие в самом начале подписывали, что 200, 300 тысяч рублей они вносят в этот ПИК безвозмездно. Там было написано прямым текстом, что они эти деньги не получают обратно ни при каких условиях, потому что эти деньги идут на развитие кооператива. Громадное количество потерпевших обратились в гражданский суд, им было отказано. И я согласен как юрист, отказано было совершенно законно. Человек в здравом уме и твердой памяти пишет договор, где говорит, что да, действительно, я вот тут дарю. Имеете полное право. Если в гражданском суде ПИК выступал как юридическое лицо, то в уголовном деле он был назван "инструментом преступной деятельности". Соответственно, все договоры, которые с ними заключали, юридического значения уже не имеют, поскольку это не юридическое лицо, это просто некий инструмент для отъема денег.
Один мой коллега не устает повторять, что жадность порождает бедность. Всех этих случаев не было бы, если бы люди явились на встречу в банк или в кооператив с юристом. Это я сейчас не на правах рекламы. У нас правовое государство, все регулируется законом, и без знания законов ничего не получится, так или иначе.

Комментарий старшего следователя по особо важным делам ГСУ при ГУВД по г.Москве Анжелы Амзиной: Очень четко, очень психологически продуманная схема обмана людей. И действовал явный признак пирамиды. Потому что первые, кто обратились в кооператив, что-то получили. Они получили какое-то жилье, при этом, конечно, заплатив за него гораздо больше, на 25–30%, в виде каких-то взносов на оказание услуг по подбору недвижимости, дополнительных вступительных взносов, членских взносов. Под разными видами у них все равно забирали еще дополнительные деньги. И проводилась колоссальная массовая реклама во всех журналах, в транспорте, агрессивная: "Идите к нам в кооператив, у нас все замечательно".
В настоящем кооперативе, во-первых, вы должны предоставить документы, подтверждающие вашу возможность оплачивать полученные денежные средства для приобретения квартиры, то есть вашу платежеспособность.
В первую очередь нужно обратить внимание на документы, которые вам дают для подписания, и на такой психологический момент, когда вас торопят с принятием решения, что "это уже последние места в кооперативе, которые вы можете занять" или что-то подобное. Это делается именно для того, чтобы усыпить бдительность человека, чтобы его заставить в таком состоянии: "А вдруг завтра уже не получится?" - подписать те документы, которые потом принесут ему массу проблем и потерю денег, нервов и здоровья
.

Комментарий депутата Государственной думы РФ Лианы Пепеляевой: Если говорят, что кооператив работает уже очень давно, очень важно просить документы про аудит. Аудит – это внешняя проверка финансовой деятельности организации. Для тех кооперативов, которые урегулированы законом (жилищно-накопительные кооперативы), обязательное требование – это ежегодный обязательный аудит. Это тоже один из моментов, который можно смотреть. Самый главный совет: если те условия, которые вам предлагают, существенно отличаются от рыночных, и вы это видите, ни в коем случае на эти условия не соглашайтесь, потому что вы потеряете гораздо больше, чем то, что вы намерены приобрести. Главное – посмотреть, насколько выгодные условия вам предлагают, и быть очень аккуратным, очень разумно осторожным.

Комментарий финансиста Зои Кузнецовой: Придя в кооператив, возьмите пакет документов, которые вам предлагают подписать, и хотя бы сами прочитайте вечером на досуге. И если вам что-то там непонятно, лучше либо идите в банк, либо оставайтесь без жилья. И сэкономите себе массу нервов и здоровья. И денег.

Одна из схем мошенничества в жилищных кооперативах:

Современные жилищные кооперативы дают большой простор для мошенников. Вот одна из схем. Вы хотите купить квартиру, но денег у вас недостаточно. И тут вам предлагают вступить в кооператив. Условия очень привлекательные. Вам помогут взять кредит. Причем сотрудник кооператива даже готов оформить его на себя за небольшое вознаграждение. По условиям, новый клиент должен иметь на руках около трети от стоимости квартиры. После этого находится подходящее жилье, получается кредит. Вот только собственником квартиры становится представитель кооператива. Вроде бы все правильно, ведь именно он несет ответственность по кредиту. А по уставу кооператива после погашения долга квартира переоформляется на пайщика. Вы вселяетесь в квартиру, исправно платите по кредиту. Но в один далеко не прекрасный день узнаете, что собственник квартиры сменился. Вы бежите в кооператив, и выясняется, что ваша квартира продана, а сотрудник кооператива, который оформлял кредит на себя, поясняет, что был вынужден оформить доверенность на сотрудников банка. В итоге вы остаетесь и без жилья, и без вложенных денег.

Текст: Людмила Бережная, специально для Красноярского портала о недвижимости MoyDom24.ru


« предыдущая публикация
ПОЧЕМ КВАРТИРКА? Или 4 лучших способа оценить «квадраты» для успешной продажи
список публикаций следующая публикация »
Яркие высотки на ВЗЛЕТКЕ

Комментарии:

1 21.09.10 - 20:50
Рассказов Валерий Александрович и в 2008 году в Москве наделал делов. Будьте осторожны. С мошенниками нужно бороться вместе. kb000@rambler.ru
ответить
Alex 31.01.14 - 08:57
Его телефоны - +7 (985) 438-51-75
+7 (495) 382-31-74
Enjoy!
ответить
в 2014 году был создан ЖК БЕСТ ВЕЙ недвижимость в рассрочку до 10 лет под 0% и 2% годовых. Реальный проект для людей! Наконец то нашелся патриот своей Родины морской офицер запаса,доктор экономических наук, меценат, известный российский бизнесмен,помощник депутата государственной Думы Справедливая Россия .4 года работы ,а результаты утерли всем кооперативам в нашей стране нос.Единственный ЖК в стране получивший СВИДЕТЕЛЬСТВО ТОРГОВО-ПРОМЫШЛЕННОЙ ПАЛАТЫ РФ...Это о чем говорит ....что кооперативы остальные не могут пройти проверку на качественную работу? Тысячи довольных пайщиков и международный уровень!!!!Принимается маткапитал класс!
ответить

Добавить комментарий:

Ваше имя:
Электронная почта:
Комментарий:
 $$$$$$     $$   $$$$$$    $$$$$   
$$  $$$$  $$$$  $$    $$  $$   $$  
$$ $$ $$    $$   $$$$$$    $$$$$$  
$$$$  $$    $$  $$    $$       $$  
 $$$$$$     $$   $$$$$$    $$$$$   

введите, пожалуйста, число, которое вы видите сверху